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戴家·底蕴 / 25年,一人一城的故事

  1992年的南巡讲话重申了深化改革、加速发展的必要性和重要性,从这一年开始,中国的改革开放加速前进。南巡讲话的第二年,戴德梁行成立深圳、上海公司,成为最早进入中国大陆市场的房地产服务商。这一年程家龙从上海来到了深圳。由此开启了他和这座城市的故事。

  戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙表述:“1993年的深圳不算是繁华的城市,就像一个小县城。跟上海比,无论是城市配套、设施还是文化、娱乐等方面都有一些差距。”

  但是深圳给他留下的第一印象是年轻、充满活力,这种印象很不错。

  ▲上世纪九十年代的深圳城市面貌

  见证深圳高速发展与面貌变更

  从1993年到2018年,深圳一直处于快速发展阶段。程家龙刚到深圳的时候,地王大厦(信兴广场)才刚开始打地基,但此后地王大厦以飞快的速度建设,到1996年就已经建成。人民路商圈、著名的华强北电子市场也渐渐有了繁荣的气息,而后万象城、华侨城欢乐海岸以及更多的新型购物中心也被引进,深圳的城市面貌发生了巨大变化。

  期间,戴德梁行在深圳的业务同步高速增长。例如深圳第一家肯德基就是由戴德梁行负责选址决策。同期,戴德梁行还促成国际顶尖的奢侈品品牌LV选址深圳。凭借引进的港式管理理念,戴德梁行还获得包括前述地王大厦等多个项目的物业管理业务。

  ▲深圳地王大厦

  在他看来,深圳从335万常住人口到现在常住人口1252.8万、实际居住人口2000多万;戴德梁行深圳公司从当时的小团队,到现在的三百多个人,这都是变化巨大的表现。

  “从我们公司写字楼变迁也可以看到深圳的变化。”程家龙补充说:“最初我们在振华路兰光大厦,是工业厂房改的写字楼。天安国际大厦建成后我们到天安国际大厦C座办公两年。地王大厦96年建成,我们搬到地王大厦,当时它是深圳最好的写字楼,我们在那里办公了十年。后来随着福田中心区的发展,城市中心的西移,我们搬到福田。”

  现在戴德梁行在福田区最好的写字楼之一嘉里建设广场内办公,它办公地点的变化也正是深圳中央商务区变迁的缩影。

  标志性阶段双向齐头并进

  以前商业主要集中在罗湖区,随着福田中心区的建成发展,深圳的城市中心也在西移。”程家龙认为这是深圳规划的必然结果,并判断未来还将会向前海地区转移,“深圳在不断发展,在发展成熟的福田中心区以外,政府又规划了前海。

  未来,前海将在大湾区规划中处于非常重要的地位,也是全国开发区中少有的、位于城市中心的自贸区。可以预见,前海将是深圳未来新的城市中心。”

  ▲未来甲级写字楼分布(点击查看大图),数据来源:戴德梁行研究部

  不过,尽管不断有地区新开发出来,但深圳作为经济增速最快但面积又最小的一线城市,1997平方公里上实际居住人口2000多万依然是难以承受之重,因此深圳发展,向着两个方向齐头并进。一个是通过城市更新腾挪发展空间,一个是把握大湾区发展的契机,寻求更广阔的空间。

  据戴德梁行统计,深圳正在龙岗、宝安、光明、龙华等区进行多个城市更新项目,拆除重建面积超过17.5平方公里,这将释放18%的空间,约810万平方米。如果以十年为项目周期计算,每年会有80万平方米进入市场。

  “很多年前,戴德梁行率先对政府提出的‘城市更新’进行专题研究,深圳发展这么多年,可建设用地越来越少,一定要把老城区进行重新改造,城市才会得到更好的发展。”程家龙说。

  他说的城市更新已经是最新的4.0版,其核心是以存量焕新、内涵增值为发展诉求,产业、城市与人良好的结合,而且不仅仅是结合,还强调生态、质、可持续发展的概念。

  “城市更新4.0更加强调智能、高效、可持续发展。”程家龙说,“比如城市建设,对建筑物就提出智能化和其他更高的要求。围绕如何建设这些建筑物,又有了如何提高效率,高效发展的问题。对一个区域的建筑物、规划来说,怎样构成一个生态,实现可持续发展又是一个更高层次的问题。除此之外,4.0时代的城市更新也讲究顺应社会潮流。”

  “当然,做好这一切都要从做好产业开始,把产业做得更好、更强,带动经济发展,城市就会焕然一新,居民生活水准提升,除了有住的空间,也有活动空间。而产业发展、经济发展带来经济效益的提升,也会让人民生活更好。”他强调说。

  ▲全球四大湾区位置图

  粤港澳大湾区则是程家龙眼中的深圳另一个发展重心。作为世界第四大湾区,粤港澳大湾区是中国建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。在程家龙看来,深圳是最接近香港的内地城市,在与港澳深化合作,研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划,发挥港澳独特优势,提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能等方面具有地利优势。

  参与打造未来深圳腾飞机遇

  在今年1月21日的一次“多角度看粤港澳大湾区发展机遇”主题论坛上,程家龙提出,在现有的产业基础、有利政策、24小时交通网的共同助力下,大湾区将会成功完成产业转型及产业升级,成为集智慧、环保、便捷的宜居城市群。

  ▲程家龙在“多角度看粤港澳大湾区发展机遇”主题论坛上演讲

  未来,大湾区将实现人才、资金、信息和货物的多重连通,智能制造、创新零售、共享经济、可持续发展产业和颠覆科技将成为新经济下的产业增长点。这无疑将是深圳城市发展的另一次腾飞机遇。

  面孔,是时代的缩影;而程家龙先生的个人经历则与深圳这座城市紧紧联系在了一起。

  从1993到2018,亲历深圳特区和戴德梁行深圳公司25年来的成长和发展,程家龙对这片土地感情很深。他在许多场合为深圳城市发展献言献策。他相信,城市更新4.0将给深圳打下更现代、更合理的发展地基,粤港澳大湾区则能成为深圳第二次腾飞的双翼。

  对那些在深圳如他一样辛勤工作的人来说,“踏实做事,深圳一定会给你发展的机会”就是他心中最想和大家分享的话。

  人物影像往往能折射一个时期、一个领域的精彩故事。2018年伊始,一起来看看刚刚过去的一年里,还有哪些最令人难忘的人物片段和他们的城市画册。

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